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親屬間低價轉讓房產合同理應撤消-婁有軍(附判決書)

2018-07-25 486

親屬間低價轉讓房產合同理應撤消

 

上海市光明律師事務所婁有軍律師代理曾某撤銷權一案,因系其被告的債權人,債務人其子將其份額的共有房屋,轉讓給其父母。原告認為該房市值220萬元,被告享有三分之一,計73萬元。被告以25萬元轉讓給其父母。侵犯了原告權利,該買賣合同應予撤銷,恢復到原來登記狀況。

被告辯稱,房屋僅值180萬元,且系父母已代被告歸還欠款,差額系用于抵銷房款。房價合同金額僅為避稅。父母子女買賣合同合法有效,真實。且父母并不知子女對外欠債。且被告父母代子女歸還外債,僅有欠條。

法院認為,借條和收條。代償義務,本院不予審理。代償款和購房款,性質不同,即便代償債務確認,也不得認定購房款。交易房價為25萬元,明顯低于市場價70%,應視為明顯不合理低價。且所謂另一份60萬元轉讓協議書,與交易時間不吻合。被告和第三人的抗辯,違反“禁反言”原則。被告要求處理撤銷合同后的處理結果,另尋途徑解決。故法院判決,撤銷被告與第三人房地產買賣合同。將房屋中被告份有回復登至被告名下。

 

 

 

 

 

上海市松江區人民法院

民事判決書

(2014)松民三(民)初字第2022號

     原告曾某某,男,X年X月X日生,漢族,住上海市寶山區,公民身份證號碼XXXXX。

     委托代理人婁有軍,上海市光明律師事務所律師。

     被告曹某,男,X年X月X日生,漢族,住上海市閔行區,公民身份證號碼XXXXX。

     第三人曹某某,男,X年X月X日生,漢族,住上海市閔行區,公民身份證號碼XXXXX。

     第三人周某某,女,X年X月X日生,漢族,住上海市閔行區,公民身份證號碼XXXXX。

     上列二位第三人的共同代理人馬某,上海某某律師事務所律師。

     上列二位第三人的共同代理人江某某,上海某某律師事務所律師。

     原告曾某訴被告曹某、第三人曹某某、周某某債權人撤銷權糾紛一案,本院于2014年6月26日立案受理。依法由審判員楊惠星適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告曾某某及其委托代理人婁有軍,第三人曹某某、周某某及其委托代理人馬某、江某某到庭參加訴訟。被告曹某經本院合法傳喚,無正當理由拒不到庭。本案現已審理終結。

     原告訴稱:2013年3月23日,經公證機關公證,被告向原告借款70萬元,并約定于童年4月22日前歸還。但至期被告未依約還款,原告依據《具有強制執行效力的債權公證文書》向法院申請強制執行。然,在執行過程中,原告發現,原由父母子女關系的被告及第三人共同共有的座落于上海市松江區九亭鎮九新公路房屋(以下簡稱系爭房屋)于2013年5月31日被變更登記為第三人共同共有。

     原告認為,被告以明顯不合理的低價轉讓西征房屋,對原告造成損害。據此,請求法院判令:撤銷被告與第三人之間于2013年4月27日簽訂的編號為XXXXXXX的上海市房地產買賣合同。

     被告辯稱:首先,其與其父母之間就系爭房屋的買賣系真實的,雙方約定的真實的房屋轉讓價為60萬元,但為避稅的上海市房地產買賣合同上載明的房價款為25萬元;最后,其在外欠有大量債務,并由其父母代為清償,上述代償債務應認定為其父母向其支付購買系爭房屋的購房款。因此,其不同意原告的訴訟請求

     第三人述稱:首先,其與被告系父母子女關系;其次,其與被告之間的房屋買賣是真實的,其在購買系爭房屋時不知道原、被告之間的借貸關系;最后,其根據被告的指示將購房款交付被告的債權人,屬善意取得系爭房屋。因此,其與被告之間不存在惡意串通情形,不同意原告的訴訟請求。

     經審理查明:2013年3月4日,經原告查詢,被告與地三人于2009年7月1日對系爭房屋取得共同共有的上海市房地產權證。同月22日,原告通過銀行轉賬方式支付被告10萬元,并在給收款人附言欄載明“借用于取車款”。次日,經上海市寶山區公證處公證,原、被告簽訂借款協議書一份,約定被告向原告借款70萬元,借款期限自2013年3月23日起至2013年4月22日止等。上述借款協議書簽訂后,被告于同日又以轉賬方式向原告支付60萬元。至期,被告未歸還上述借款本息。同年5月22日,經原告申請,上海市寶山公證處出具具有強制執行效力的(2013)滬寶證執行字第80號執行證書,確認被告應歸還原告借款本金系70余萬元等。同年6月27日,原告以上述執行證書向上海市閔行區惹您法院申請強制執行。同年11月8日,,該院出具(2013)閔執字第6204號民事裁定書,認為被告暫無其他財產可供執行,法院也無法查明期可供執行,法院也無法查明期可供執行的其它財產線索,故裁定終結上述執行證書的本次執行程序?,F原告以期訴稱事由,向本院提起本次訴訟。

     另查明:被告系睇三人之子。2013年4月27日,被告與地三人簽訂上海市房地產買賣合同,被告及地三人作為賣售人(甲方),第三人作為買受人(乙方),約定乙方以25萬元受讓家紡系爭房屋等事宜。同年5月31日,被告及地三人以該合同將系爭房屋登記的權利人由被告及地三人變更登記至第三人名下,并為此繳納稅款11,448.8元,同時取得載明“計稅金額或銷售收入”為1,144.880元的稅收通用繳款書。同年6月7日,經查詢原告得知系爭房屋登記權利人上述變更情況。

     審理中,第三人向本院提交:證據1、稅收通用繳款書,證明第三人繳納稅款11,448.80元,計稅金額為1,144,880元,因直系親屬打八折,故未打折的計稅金額為1,431,100元;證據2、2013年4月26日協議書,證明第三人購買系爭房屋實際總價款為60萬元;證據3、數份借據、收條,證明第三人為被告歸還借款485,000元,此款作為第三人支付被告的購房款;證據4、2013看5月21日收條,證明被告確認受到第三人購房款50萬元;證據5、交通銀行存款回單、中國銀行客戶回執,證明第三人為被告歸還交通銀行信用卡欠款52,646元、上海證大投資咨詢有限公司貸款14,195元,此款作為第三人支付給被告的購房款;證據6、2013年5月15日和2013年8月17日收條,證明被告確認收到第三人收到支付購房款12,000元用于歸還廣發銀行信用卡欠款;證據7、曹某某、周某某銀行卡交易明細,證明為歸還被告欠付案外人的借款,第三人的取款紀錄;證據8、中國銀行個人業務交易單,證明被告債權人從第三人周某某的帳戶取款。

     對第三人提供的上述證據,原告認為:證據1、真實性無異議、單無法看出60萬元打8折支付;證據2、真實性不予認可,房價系原告與第三人惡意還童擬定的;證據3、真實性不予認可;證據4、真實性不予認可;證據5、真實性無異議,但與本案無關;證據6、真實性不予認可;證據7、真實無異議,單無法證明是替被告還款,與本案無關;證據8、與本案無關。

     同時,原告提交被告與第三人于2013年5月25日簽訂的協議書,證明在其提起的另案訴訟中,第三人提供了該份協議,以反駁被告與第三人于2013年4月26日簽訂的協議書約定房價款為60萬元的真實性。

     第三人對該份證據的真實性沒有意義,但其認為房價款之所以有變更系被告于第三人協商的過程,應以其實際支付價款為準。因為被告的債務非常多,最后經協商確定的購房款為60萬元。

     就系爭房屋被告與第案人交易時的價格問題,原告稱系爭房屋市場價為220萬元,被告則稱系爭房屋市場價為180萬元。

     此外,就若被告與第三人之間買賣系爭房屋的合同被撤銷,則該合同撤銷后的法律后果是否需要處理,本院向當事人進行了釋明。原告明確請求將系爭房屋恢復登記制被告及第三人名下,第三人則明確:1、不同意撤銷該合同;2、不同意恢復登記;3、若該合同被撤銷,則沒有撤銷后的法律后果需要處理。伺候,第三人又表示如果法院判決撤銷合同,請求處理合同撤銷后的后果,要求被告返還其已支付的款項。

     以上事實,由公證書、民事裁定書、上海市房地產買賣合同、稅收通用繳款書、上海市房地產登記薄以及當事人的陳述等證據證明,本院予以確認。

     本院認為:債務人以明顯不合理的低價轉讓財產,對債權人造成損害,并且受讓人知道該情形的,債權人可以請求請求法院撤銷債權人的行為。轉讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的,一般可視為明顯不合理的低價。

     本案中,根據查明的事實,原告對被告享有的債權至少為70萬元,現因被告暫無其他財產可供執行,被法院裁定終結執行程序。

     而根據被告與地三人之間簽訂的上海市房地產買賣合同的約定,系爭房屋的交易價款為25萬元。即便按第三人在庭審中所陳述的系爭房屋的市場價為180萬元,那么第三人以25萬元受讓被告在系爭房屋所享有的折扣價為60萬元份額的行為,明顯低于其自認的市場交易價按三人平均分攤后的70%。因此,應當認定被告以明顯不合理的低價轉讓財產。

     至于被告及第三人所稱的25萬元系做低房價以少繳稅款,實際房屋的交易價格為60萬元的意見。因在原告提起的涉及第三人的另案訴訟匯總,第三人提供了其與被告于2013年5月25日簽訂的轉讓價為40萬元的協議書,而現第三人在本案中又提供其之前于2013年4月26日簽訂的轉讓價款為60萬元的協議書,兩份協議書在價款方面存在前后明顯不一的矛盾。如果說被告于2013年4月26日將其對系爭房屋享有權利以60萬元轉讓給第三人為真,而次日為辦過戶而簽訂的以25萬元將其對系爭房屋享有權利轉讓給第三人為假,可以說是為了少交稅費的話,那么在原告之前已經將被告及第三人訴至本院的情況,第三人應當提供為真的其與被告于2013年4月26日簽訂的金額為60萬元的協議書,而非此后簽訂的已經由其持有的于2013年5月25日簽訂的金額為40萬元協議書。因為這樣對第三人比較有利。此外,第三人于審理中所作的為何簽訂金額為60萬元的協議書的原因,與三份協議書的形成時間亦不吻合。同時,鑒于被告于第三人系父母子女,具有較特殊的身份關系。因此,根據現有第三人提供的證據難以證明第三人以60萬元受讓了被告在系爭房屋中的權利。至于第三人是否代被告清償除了25萬元的系爭房屋轉讓款以外的款項,并非本案審理范圍。第三人以再多的價款代償被告所欠債務,因代償款與購房款性質不同,故即便有代償債務的事實確立,也不得認定除購房款25萬元以外的代償款為購房款。

    基于此,本院對原告請求撤銷被告于第三人于2013年4月17日簽訂的上海市房地產買賣合同的訴訟請求,予以支持。

    合同被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還。故第三人應協助被告將系爭房屋變更登記至被告及第三人名下。因此,本院對原告要求將系爭房屋恢復登記至被告、第三人名下的訴訟請求,亦予以支持。

    至于第三人提出合同撤銷后的后果處理問題。根據民事訴訟證據若干規定中“禁反言”的規則,當事人在訴訟過程中于起訴狀、答辯狀、陳述及其委托代理人的代理詞中承認的對己方不利的事實和認可的證據,人民法院應當予以確認,但當事人返回并有相反證據足以推翻的除外。在本院依法就合同撤銷后果是否需要處理對當事人進行釋明后,第三人已明確如果法院判決撤銷,則不要求處理合同撤銷后的法律后果?,F第三人此后又 處理撤銷后果即返還欠款,顯然違反了民事訴訟禁反言原則,故本院在本案中對第三人此后又請求處理合同撤銷后果的意見,不予采納,第三人可另尋包括另案訴訟方式在內的其他合法途徑解決。

    據此,依照《中華人民共和國合同法》第五十八條、第七十四條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第七十四條,《中華人民共和國民事訴訟法》第一百十四條的規定,判決如下:

    一、撤消被告曹某與第三人曹某某、周某某于2013年4月27日簽訂的編號為1717337號上海市房地產買賣合同;

    二、被告曹某、第三人曹某某、周某某于本判決生效之日起十日內將座落于上海市松江區九亭鎮房屋的權利人恢復登記至被告曹某、第三人曹某某、周某某名下。

    案件受理費5,050元,減半收取2,525元,由被告曹某、第三人曹某某、周某某負擔(于本判決生效之日起七日內交付本院)。

    如不服本判決,可在噴巨額書送達之日起十五日內,向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數提出副本,上訴于上海市第一中級人民法院。

                                       

 

 

 

審  判  員     楊惠星

 

                                        二〇一四年九月二十六日

 

                                         書  記  員     林還均 


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