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                  明辨究竟是房屋買賣關系,還是借貸關系?

                  2020-01-08 456

                  崔迎春+電話-中.jpg

                  聲明:本文系崔迎春律師原創,轉載請注明作者。


                         上海市光明律師事務所合伙人崔迎春律師代理一起錯綜復雜的動遷房買賣合同糾紛案件的被告一方,本案案由法院確定為“房屋買賣合同”糾紛,原告被告雙方對于系爭動遷房屋,既簽訂《動遷房買賣合同》,同時簽訂《借貸合同》并對債權辦理公證。

                         本案爭議焦點在于雙方是否存在真實的房屋買賣合同關系。究竟是房屋買賣關系,還是借貸關系?

                         原告起訴聲稱,因系爭房屋系拆遷安置房,當時限售期尚未屆滿,無法辦理產權過戶手續。為保障原告利益,防止被告因房價上漲等原因違約而簽署了同時簽訂《借貸合同》,原告主張雙方是房屋買賣合同合同關系,經過3年時間,現系爭房屋已滿足上市交易條件,被告因上海房價大幅上漲,拒不協助辦理過戶手續,因此原告起訴至上海市松江區人民法院訴求將系爭房屋過戶到原告名下,同時,訴求被告承擔延遲過戶違約金,及承擔原告訴訟律師費。 

                         本律師在與被告本人了解簽約意向、簽約過程、履行事實之后,結合分析原告一方提交的證據,代理被告的答辯觀點和組織證據,緊緊圍繞著雙方簽署的《動遷房屋買賣協議》不是被告真實意思的表達,雙方真實意思表示為借貸關系,以動遷房房產作為借款的擔保,不符合一般二手房交易流程等。

                         本案經上海市松江區人民法院四次公開開庭審理查明,原告雖委托第三人與被告簽訂《動遷房買賣協議》,但未能提供證據證明當時第三人已向被告披露過委托事宜,并原、被告同時辦理過債權公證,與一般二手房交易流程完全不符,上海市松江區人民法院最終認定本案原、被告雙方不存在真實的房屋買賣合同關系,應按照民間借貸法律關系審理,并向原告買方釋明變更訴訟請求。原告買方未變更為民間借貸訴求,上海市松江區人民法院依法裁定駁回起訴。


                   


                  附:裁判文書


                  上海市松江區人民法院


                  民事裁定書


                  (XXXX)滬0117民初XXXX號


                         原告:上海XX金融信息服務有限公司,住所地上海市虹口區涼城路465弄XX號XXXX室。


                         法定代表人:XXX,執行董事。


                         委托訴訟代理人:XXX,上海XX律師事務所律師。


                         被告:XX,男,XXXX年XX月XX日生,漢族,住上海市虹口區天寶路435弄XX號。


                         委托訴訟代理人:崔迎春,上海市光明律師事務所律師


                         第三人:XX,男,XXXX年XX月XX日生,漢族,住上海市虹口區水電路583弄XX號XXX室


                         原告上海XX金融信息服務有限公司與被告XX房屋買賣合同糾紛一案,本院于20XX年6月16日立案后,依法適用簡易程序于20XX年7月21日、20XX年8月30日兩次公開開庭進行審理。嗣后,依照原告的申請,本院依法追加XX作為第三人參加本案訴訟。本案于20XX年10月13日再次公開開庭進行審理。因案情復雜,本案于20XX年11月27日轉為適用普通程序并于20XX年12月27日公開開庭進行審理。原告的委托訴訟代理人XXX,被告XX及其委托訴訟代理人崔迎春四次均到庭參加庭審,原告的原委托訴訟代理人XXX到庭參加第三次庭審,原告的法定代表人XXX及第三人XX到庭參加第三次庭審。第三人XX經本院傳票傳喚,未到庭參加第四次庭審。本案經院長批準,延長審限三個月。本案現已審理終結。


                         原告上海XX金融信息服務有限公司向本院提出訴訟請求:1.判令被告將坐落于上海市松江區泗涇鎮泗凱路291弄XX號XXX室房屋(以下簡稱“系爭房屋”)過戶至原告名下;2.判令被告支付原告違約金285,000元:3.判令被告支付原告律師費60,000元。事實和理由:20XX年XX月XX日,原告向被告購買其名下的系爭房屋,雙方約定總房價款為950,000元。因系爭房屋系拆遷安置房,當時限售期尚未屆滿,無法辦理產權過戶手續。為保障原告利益,防止被告因房價上漲等原因違約,故雙方在合同中約定的房屋總價為1.900,000元。原告實際向被告支付房款855,000元,被告向原告出具了1,710,000元的收據。同時,雙方進行了債權公證,債權數額為1,900,000元。如果被告拒絕履行房屋買賣合同,原告即可選擇以1,900,000元追究被告的債務貴任。被告與原告的委托代理人XX簽定了《動遷房買賣協議》,原告已實際支付房款855,000元,現系爭房屋已滿足上市交易條件,但被告拒不協助辦理過戶手續,反而又自行補辦產證跡象。故原告訴至法院,望判如訴請。


                         被告XX辯稱,不同意原告的訴請。原、被告之間實際發生的是借款關系,而非買賣合同關系。因被告急需用錢,故應原告要求,簽訂了《動遷房買賣協議》。但房屋買賣并非雙方的真實意思表示,《動遷房買賣協議》只是借款關系的擔?!,F原告要求被告將系爭房屋過戶至原告名下,違反了法律關于禁止流押的規定,故請求駁回原告的訴訟請求。


                         第三人XX述稱,原告的訴訟請求于法有據,其代表原告與被告簽訂《動遷房買賣協議》。因被告急需用錢,故原告在一天之內將所有流程都走完了,只得以第三人名義簽訂《動遷房買賣協議》及辦理網簽。第三人并未去系爭房屋現場查看過。


                         本院經審查認為,原告以《動遷房買賣協議》為依據主張房屋買賣合同項下的權利,本院不予認可。理由如下:原告向被告購買房屋,卻以第三人名義與被告簽訂《動遷房買賣協議》,以第三人名義辦理網簽,亦未提供證據證明當時第三人已向被告披露過委托事宜,現原告以自己名義主張《動遷房買賣協議》項下的權利義務,沒有依據。原告與第三人在《動遷房買賣協議》中將房屋總價約定為1,900,000元,并辦理了金額為1,900,000元的債權公證之事實,與一般的二手房交易流程完全不符。原告稱其為專業收購拆遷安置房的公司,與其工商登記的經營范圍不符,且與房屋的居住屬性相悖。故本院認為原、被告之間并不存在真實的房屋買賣合同關系。


                         經本院釋明后,原告未在本院指定的期限內變更訴訟請求,視為堅持原有訴訟請求,不利后果由原告自行承擔。


                         綜上,依照《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條第(一)項、第一百五十四條第一款第三項及最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋之規定,裁定如下:


                         駁回原告上海XX金融信息服務有限公司的起訴。


                         如不服本裁定,可在裁定書送達之日起十日內,向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數提出副本,上訴于上海市第一中級人民法院。


                   


                  審判長 朱金彪


                  審判員 方美玲


                  人民陪審員 范幼芳


                  XXXX年XX月XX日


                  書記員 夏敏佳



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